Sie haben Fragen? Wir haben die Antworten!

Hausverwaltung:

1. Was macht eine Hausverwaltung?
Hierbei ist als erstes zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) und der Mietverwaltung zu unterscheiden. Bei der WEG-Verwaltung kümmert sich die Hausverwaltung um jegliche Belange, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dies sind – mit wenigen Ausnahmen – alle Bereiche außerhalb Ihrer Wohnung. Als Beispiele sind hier das Treppenhaus, die Fassade, die Zentralheizung, die Tiefgarage oder das Dach zu nennen. Im Unterschied hierzu ist bei der Mietverwaltung in der Regel auch die Verwaltung des Sondereigentums beinhaltet. Neben der Vermietung und Übergabe fallen hierbei auch Instandhaltungs- und Abrechnungstätigkeiten mit dem Mieter in den Aufgabenbereich.

2. Wann erhalten wir die jährliche Abrechnung?
Auch hier ist immer zwischen Eigentümern und Mietern zu unterscheiden. Nachdem die Zählerstände am Ende des Wirtschaftsjahres an den Versorger gemeldet wurden und dieser die Schlussrechnungen erstellt hat, können diese Daten an die Heizkostenabrechnungsfirma weitergeleitet werden. Sobald dann die Heizkostenabrechnung vorliegt, kann die Hausgeldabrechnung erstellt werden. Nach Prüfung durch den Verwaltungsbeirat wird die Abrechnung an die Eigentümer verschickt, welche anschließend wiederum mit Ihren Mietern abrechnen können. Grundsätzlich sollten Sie ca. 4-6 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres die Abrechnung erhalten haben.

3. Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld oder auch Wohnlast genannt ist die Vorauszahlung für jeden Eigentümer einer Wohnung. Das Geld wird in der Regel per Lastschrift von der Hausverwaltung eingezogen und dient der Deckung jeglicher Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Am Ende eines jeden Wirtschaftsjahres wird über das Hausgeld abgerechnet. Enthalten sind z.B. jegliche Vorauszahlungen für Warmwasser oder die Heizung sowie für die laufende Betreuung durch sonstige Dienstleister und die Verwaltung. Ebenso ist meist ein Anteil für die Erhaltungsrücklage enthalten.

4. Welchen Anteil muss ich an der beschlossenen Sonderumlage bezahlen?
Der Anteil errechnet sich in der Regel mit einem einfachen Dreisatz. Die gesamte Sonderumlage ist durch die Anzahl der gesamten Miteigentumsanteile (meist 1.000 oder 10.000), welche diese bezahlen müssen, zu teilen und mit dem jeweiligen eigenen Miteigentumsanteil anschließend zu multiplizieren.

5. Abrechnung mit dem Mieter – was muss getan werden?
Die Verwaltung weist in Ihrer Abrechnung in der Regel die Kosten nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten aus. Als Vermieter müssen Sie die umlagefähigen Kosten zzgl. der Grundsteuer von den Vorauszahlungen der Mietpartei abziehen. Das Guthaben oder der Fehlbetrag ist die Abrechnungsspitze. Zu beachten sind jedoch immer individuell getroffenen Regelungen im Mietvertrag, welche von der Betriebskostenverordnung abweichen können.

6. Was genau ist die Aufgabe eines Verwaltungsbeirats?
Der Verwaltungsbeirat ist Bindeglied zwischen der Verwaltung und den restlichen Eigentümern. Er prüft einerseits die Arbeit bzw. insbesondere die Abrechnung, unterstützt den Verwalter aber auch als Sprachrohr der Eigentümer. Weitergehende Befugnisse können per Beschluss auf einer Eigentümerversammlung gewährt werden.

7. Die Bankverbindung hat sich geändert – was muss beachtet werden?
Sollte sich Ihre Bankverbindung geändert haben, müssen Sie dies der Verwaltung schriftlich mitteilen. Nur so kann das Hausgeld vom richtigen Konto abgebucht werden. Zu beachten ist, dass das Hausgeld Anfang des Monats fällig wird, weshalb ausreichend Zeit für die Umstellung einzuplanen ist.

8. Es liegt eine Störung innerhalb der Wohnanlage vor. An wen kann ich mich wenden?
Dies hängt immer davon ab um welche Störung es sich handelt. Grundsätzlich sind die jeweiligen Aushänge im Treppenhaus zu beachten und ob der Mangel dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Grundsätzlich finden Sie in den Hinweisen u.a. die Nummer des zuständigen Hausmeisters und eventuelle Notfallnummern außerhalb der Geschäftszeiten der Verwaltung.

9. Ich habe meinen Schlüssel verloren. An wen kann ich mich wenden?
Schlüssel einer zentralen Schließanlage können in der Regel nur über die Verwaltung und auch nur mit Genehmigung des Eigentümers bestellt werden.

10. Wie viel kostet eine gute Verwaltung einer Wohnanlage?
Dies ist von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängig. Neben der Anzahl der Wohnungen ist auch die Komplexität entscheidend. Diese wird neben der Unterteilung in Untergemeinschaften auch durch technische Einbauten bestimmt. In der Regel sollten Sie jedoch neben dem reinen Preis insbesondere den Leistungsumfang, welcher hier gegenübersteht, betrachten. Persönliche Erfahrungen und Empfehlungen sowie langjährige Markpräsenz sind gute Indikatoren den richtigen Partner zu finden.

Makler:

Verkauf:

1. Warum sollte ich einen Makler allein beauftragen?
Wenn gleichzeitig mehrere Makler beauftragt sind, kann dies zu Verwirrung der Interessenten führen. Absprachen mit möglichen Interessenten sind schwieriger und weniger effizient. Unsere Erfahrung zeigt, dass es für sowohl für Käufer als auch Verkäuferpartei zu einem erfolgreicheren Abschluss kommt, wenn nur ein Makler tätig ist. Dies hebt in der Regel auch die Wertigkeit eines Objekts.

2. Woher bekomme ich alle Unterlagen, welche für den Verkauf notwendig sind?
Entweder liegen Ihnen als Eigentümer diese Unterlagen bereits vor oder Sie müssen bei der Hausverwaltung bzw. im Grundbuchamt nachfragen. Wenn Sie Ihre Immobilie über uns verkaufen und wir das Objekt betreuen, können wir Ihnen diese Arbeit vollständig abnehmen.

3. Wie finde ich den richtigen Preis für den Verkauf meiner Immobilie?
Grundsätzlich wird der Preis wie auf jeden Markt durch ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt daher nicht den einen richtigen Preis, da neben finanziellen Aspekten auch andere Regelungen nicht monetärer Art in Kaufverträgen getroffen werden können. Hier sei als Beispiel der Zeitpunkt der Räumung zu nennen. Grundsätzlich orientiert sich der Makler beim Finden des Preises jedoch am Marktgeschehen und den Merkmalen der jeweiligen Immobilie.

4. Wer muss den Makler bezahlen?
Dies hängt vom jeweiligen zu verkaufenden Objekt ab. Bei einer Wohnung z.B. gilt seit kurzem die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer zu je 50%.

5. Welche Aufgaben übernimmt ein professioneller Makler?
Der Makler steht dem Verkäufer von Anfang an mit seiner Expertise an der Seite. Neben dem Finden des richtigen Kaufpreises wird ein professionelles Exposee mit allen wichtigen Daten und Fakten erstellen. Das Zusammentragen notwendiger Unterlagen sowie die Durchführung von Besichtigen gehören ebenso dazu. Ist ein potenzieller Käufer gefunden, kümmert sich der Makler um die Erstellung eines Kaufvertrags und ist bis zur Übergabe Unterstützer in jeglichen Themen rund um den Verkauf.

6. Wie erkenne ich einen guten Immobilienmakler, welchem ich vertrauen kann?
Das Wichtigste sollte sein, dass Sie selbst ein gutes Gefühl in einem ersten Gespräch haben. Wichtig ist, dass der Makler nicht danach ausgewählt wird, ob er einen möglichst hohen Verkaufspreis verspricht. Ein professionelles Auftreten, möglichst gute Objekt- und Marktkenntnisse sowie eine begründete Kaufpreisvorstellung sind wichtige Faktoren für die richtige Auswahl.

7. Wer kümmert sich um die Erstellung eines Kaufvertrages?
Den Kaufvertrag selbst erstellt der Notar nach den Vorgaben durch die Vertragsparteien. In der Regel werden Vorgespräche mit dem Makler zu einzelnen Themen geführt, welcher diese an den Notar weitergibt.

8. Unterstützt uns der Makler bei der Übergabe der Immobilie an den Käufer?
Der Makler ist bei der Übergabe der Immobilie an den Käufer an Ihrer Seite und protokolliert z.B. etwaige aufgetretene Mängel oder Zählerstände. Dieses Protokoll ist beiden Parteien zu unterzeichnen.

9. Prüft der Makler die Solvenz eines Käufers?
Soweit dies möglich ist, prüft der Makler auch die Solvenz des Käufers. In der Regel wird hierzu eine Finanzierungsbestätigung einer Bank oder ein Eigenkapitalnachweise vorgelegt.

10. Wie vermarktet der Makler das Objekt?
Dies hängt von der zu vermarkenden Immobilie ab. Die größte Reichweite wird jedoch über gängige Immobilienportale im Internet erreicht. Jeder professionelle Makler hat darüber hinaus auch Suchanfragen von potenziellen Interessenten vorliegen und kann diese somit gezielt anschreiben. In Einzelfällen sind auch Anzeigen in Zeitungen oder die Verteilung von Werbematerial denkbar.

Vermietung:

1. Wie lege ich die richtige Kaltmiete fest?
Grundsätzlich wird auch die Kaltmiete durch ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Ausstattung und Zustand der Wohnung spielen dabei eine wichtige Rolle. Je nach Wohnung gibt es gesetzliche Vorschriften, welche die Obergrenze der Miete deckeln. 
Wenn Sie den Zustand Ihrer Wohnung im Rahmen eines Mieterwechsels verbessern wollen, sind Sie bei uns genau richtig. Im Rahmen unserer Vermietung bieten wir Ihnen den Service an, bis zu zwei Handwerker z.B. Maler, Schreiner, etc. aus unserem Handwerkernetzwerk in Ihrem Namen zu beauftragen.

2. Wie lege ich die richtige Warmmiete fest?
Zusätzlich zur Kaltmiete, muss die Position Nebenkostenvorauszahlung festgelegt werden. Zusammen mit der Kaltmiete ergibt sich daraus dann die Warmmiete. Bei einem Erstbezug werden die voraussichtlichen Nebenkosten auf Basis von Erfahrungswerten und bereits vorliegenden Informationen festgelegt. Bei einer Neuvermietung werden die Kosten des vorangegangenen Mieters/Mieterin herangezogen und wenn notwendig auf die aktuelle Marktlage wie z.B. Heizkostensteigerung angepasst. Zu den Nebenkosten zählen der Hausmeisterservice, Wartungen, Kalt- & Warmwasser, Heizung etc. Von einer pauschale für die Nebenkosten raten wir ab.

3. Wer muss den Makler bezahlen?
Für die  Vermietung  von Wohnraum gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Die Partei, die den Makler beauftragt, trägt die Kosten.

4. Welche Aufgaben nimmt Ihnen der Makler ab?
Der Makler übernimmt die Kommunikation mit den noch aktuellen Mietern und Bewerbern. Er stimmt sich mit Ihnen über den Mietpreis ab und stellt ein Inserat online. Sollten Sie uns beauftragen treffen wir für Sie eine Vorauswahl der passenden Bewerber und laden diese zu einem Besichtigungstermin ein. Wir erstellen Ihren Mietvertrag und kümmern uns um die Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter. Wenn gewünscht, ist bei uns im Büro in Freising auch ein Kennenlernen zwischen Ihnen als Vermieter und der finalen Auswahl an Bewerbern möglich.